Evo što vam najmodavac u Njemačkoj smije naplatiti, a što ne i kad ne smije naplatiti!
Mnogi stanovnici Njemačke godinama nisu obraćali pozornost na obračune režija koji im dolaze jednom godišnje. Razlog je što struja i voda nisu bili toliko skupi kao u novije vrijeme. No, s najnovijim poskupljenjima, i oni “dubljeg džepa” počeli su proučavati kako sniziti iznos makar jednog računa, piše Fenix-magazin.
Stručnjaci otkrivaju kako je to moguće i kako u računima postoje skrivene stavke koje omogućuju potrošačima da umanje konačni iznos kojeg moraju platiti.
– Isplati se dobro pregledati obračun. Otprilike svaki drugi obračun sadrži greške – kaže Jutta Hartmann iz Njemačke udruge stanara.
Tema troškova poslovanja jedna je od aktualnih za stanare i najmodavce. Nije ni čudo, radi se o velikom novcu. Uostalom, operativni troškovi se dugo smatraju drugom najamninom.
Stanari su u 2018. morali platiti u prosjeku 2,17 eura po kvadratu, prema indeksu operativnih troškova za obračunsku godinu 2018. kojeg je nedavno objavila Udruga stanara. Novije brojke još nisu dostupne, ali će vjerojatno biti znatno veće .
U nastavku pročitajte što sve savjetuju stručnjaci onima koji žele izbjeći veći iznos obračuna:
Kako prepoznati valjani obračun?
U zakupu mora biti dogovoreno da se operativni troškovi prenose na stanare. Ako takvog sporazuma nema, najmoprimac ne mora ništa platiti. Tada su vlasnici stana odgovorni. Iznimka su troškovi grijanja i tople vode koji se moraju obračunati prema potrošnji – kaže Inka-Marie Storm iz Udruge vlasnika Haus & Grund Njemačka.
Što mora sadržavati obračun?
Prema sudskoj praksi, obračun mora sadržavati uredan i jasno strukturiran popis pojedinih vrsta troškova. – Ovaj popis mora biti razumljiv i pravnim laicima – pojašnjava Jutta Hartmann.
Mora sadržavati barem sažetak ukupnih troškova, naznaku i objašnjenje, izračun udjela najmoprimca i odbitak akontacije.
– Stanar mora moći vidjeti koji su troškovi nastali i koliko mora platiti ili dobiti nadoknadu. Ako ovi minimalni podaci nisu ispunjeni, najmodavac ne može zahtijevati nikakvo dodatno plaćanje. Tad je obračun formalno neučinkovit i smatra se da uopće nije nastao – kaže Jutta Hartmann.
Koji rokovi vrijede?
Iznajmljivači moraju apsolutno poštivati zakonske rokove.
– Pismo mora biti kod najmoprimca najkasnije dvanaest mjeseci nakon završetka obračunskog razdoblja. Ako zakasni i jedan dan, stanar općenito može odbiti bilo kakva dodatna plaćanja, osim ako stanodavac nije odgovoran za kasni dolazak. U svakom slučaju, zahtjev najmoprimca za podmirenje njegovih operativnih troškova i naknadu preplaćenih sporednih troškova ostaje nepromijenjen- naglašava Inka-Marie Storm.
Koji se operativni troškovi mogu prenijeti na najmoprimca?
To je regulirano Pravilnikom o operativnim troškovima. Ovdje je navedeno ukupno 17 bodova koji mogu biti uključeni u naplatu.
Tri od njih se odnose na grijanje i toplu vodu, ostalih 14 su “hladni operativni troškovi” kao što su porez na imovinu, voda, kanalizacija, dizalo, čišćenje ulica i odvoz smeća, čišćenje kuće i deratizacija, održavanje vrta, rasvjeta, čišćenje dimnjaka, osiguranje, čuvar, komunalne djelatnosti i praonice rublja.
Popratni troškovi ne uključuju administrativne troškove, kao što su troškovi upravljanja imovinom, bankovni troškovi, poštarina, kamate i telefon. Najmoprimac ne mora plaćati nikakve troškove popravka, održavanja ili rezerve.
– Ovdje je važno dobro pogledati jesu li sve stavke dopuštene ili je nešto naplaćeno dvaput. Tako se događa da se posebno iskazuju troškovi domara i troškovi održavanja vrta, iako je te usluge obavljala jedna osoba. Za usporedbu prilikom provjere vrijedi pogledati izjave iz prethodnih godina – kaže Jutta Hartmann.
Koji su ostali operativni troškovi?
Ovdje se obračunavaju troškovi koji se ne uklapaju u ostale točke. To svakako mogu biti dopušteni operativni troškovi, kao što su usluge vratara i zaštitara ili troškovi održavanja uređaja za dojavu dima. Važno je da ti troškovi budu navedeni u ugovoru o najmu, inače se ne mogu raspodijeliti.
Prema informacijama iz Saveznog suda pravde, različiti pojedinačni troškovi ne mogu se sažeti kao “ostali operativni troškovi” osim ako nisu povezani. U konkretnom slučaju pod ovom stavkom u zakupu ugovorena je raspodjela troškova ispitivanja pitke vode i raznih troškova održavanja. Vlasnica e navela iznos za to bez razdvanja troškova. To znači da naplata formalno nije bila ispravna.
Pažljivo proučite operativne troškove. Što iznajmljivači smiju naplaćivati?
– Pogreške se uvijek mogu pojaviti. Konkretno, manjim privatnim iznajmljivačima ponekad je teško podmiriti pomoćne troškove zbog brojnih specifikacija. Stanari bi trebali pismeno obavijestiti stanodavce kako bi mogli ispraviti greške – kaže Inka-Marie Storm.
Takve greške u sadržaju također se mogu redovito ispravljati nakon isteka dvanaestomjesečnog obračunskog razdoblja, a da najmodavac ne izgubi pravo na doplatu.
